Hvor mange boliger kan jeg bygge på min grund?

„Hvor mange lejligheder kan der ligge her?" er det første spørgsmål ved næsten enhver grund, og det er sjældent det, plandokumentet svarer på. Lokalplanen fastsætter som regel en bebyggelsesprocent, en højde og et byggefelt. Antallet af boliger er noget, man selv skal regne frem til — og undervejs skal man træffe to skøn, som ingen plan træffer for en.

Fra procent til boliger i fem led

De tre første led er jura og registerdata. De to sidste er projektbeslutninger, og det er dem, der får to beregninger af samme grund til at give forskellige antal. Hvad forskellen mellem bebyggelsesprocent og den ældre udnyttelsesgrad betyder for led 1, står i udnyttelsesgrad eller bebyggelsesprocent, og led 3 kan regnes for sig i restrummeligheds-beregneren.

Et eksempel: 20.949 m² i Valby

Matrikel 3188b, Vigerslev, ligger i et boligområde i Valby. Sådan ser kæden ud for den grund i devcheck (data hentet 4. oktober 2026):

• Bebyggelsesprocent 150 fra lokalplanens delområde, regnet af det enkelte jordstykke.
• 20.949 m² × 150 % = 31.424 m² maksimalt etageareal.
• BBR registrerer 1 m² eksisterende bebyggelse, så restrummeligheden er 31.423 m².
• Med 80 % salgbart areal bliver det 25.138 m² boligareal.
• Med en gennemsnitsbolig på 85 m² giver det cirka 295 boliger.

Det er et første overslag — ikke et projekt. De næste afsnit handler om, hvad der kan få de 295 til at blive færre.

Tre steder, regnestykket knækker

Procenten gælder måske hele området, ikke din grund

En lokalplan kan fastsætte bebyggelsesprocenten for den enkelte grund eller for hele delområdet under ét. I det sidste tilfælde er „grundareal × procent" ikke din byggeret: den samlede ramme deles af alle grunde i området, og det, naboerne allerede har bygget, er brugt. Plandata registrerer, hvilket grundlag planen bruger. I Valby-eksemplet står der „det enkelte jordstykke"; står der andet, viser devcheck tallet som vejledende og siger hvorfor.

Etagearealet er brutto

Trapper, trapperum, altangange, installations- og elevatorskakte tæller med på hver etage (§ 455, stk. 2), og arealet måles til ydersiden af ydervæggene (stk. 5). Det er derfor, led 4 findes: en del af etagearealet kan ikke sælges som bolig. Omvendt tæller åbne altaner og tagterrasser ikke med, og det samme gælder den del af en kælder, hvor terrænet ligger mindre end 1,25 m under kælderloftet (§ 455, stk. 3). Hvor stor andelen bliver, afgøres af planløsningen — et altangangshus og et punkthus med én trappe til fire lejligheder giver forskellige tal.

Kommunen kan bestemme boligstørrelsen

Led 5 ser ud som et frit valg, men er det ofte ikke. En lokalplan kan regulere „bebyggelsers omfang og udformning, herunder til regulering af boligtætheden" (planlovens § 15, stk. 2, nr. 7), og kommuneplanen kan have generelle krav. Københavns Kommuneplan 2024 kræver, at 50 % af etagearealet i nye boligprojekter indrettes med en gennemsnitlig boligstørrelse på mindst 95 m², og at 20 % af etagearealet i byudviklingsområderne indrettes til boliger på mindst 110 m².

Regn efter: hvis gennemsnittet i hele projektet ender på 95 m² i stedet for 85 m², bliver antallet godt en tiendedel lavere — fra cirka 295 til cirka 264 i eksemplet. Etagearealet er det samme; der er bare færre døre.

Kan etagearealet overhovedet stå på grunden?

Antallet af boliger forudsætter, at etagearealet kan placeres. Det kontrolleres med en simpel division: etageareal ÷ antal etager = bebygget areal. I Valby-eksemplet giver 31.424 m² på fire etager et fodaftryk på cirka 7.860 m², godt en tredjedel af grunden; på seks etager er det cirka 5.240 m², en fjerdedel. Begge dele skal kunne ligge inden for byggefeltet og efterlade plads til friarealer, parkering og adgangsveje, som lokalplanen typisk også stiller krav til. Parkeringsnormen kan du regne på i parkeringsberegneren.

Højden afgør, hvor mange etager der er at fordele på. Her er det værd at se, hvor tallet står. I eksemplet kommer de 24 m fra kommuneplanrammen. Byggeretten i bygningsreglementet viger for en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan (BR18 § 166) — ikke for kommuneplanen. Regulerer lokalplanens tekst ikke højden, er alt over 2 etager og 8,50 m en helhedsvurdering, også selv om rammen tillader mere.

Hvad devcheck regner — og hvad ikke

• Regner: led 1–5 for den valgte matrikel. Procent og højde læses fra den vedtagne lokalplan eller kommuneplanramme på Plandata, eksisterende etageareal fra BBR. Fastsætter planen ingen procent, bruges BR18 § 170, stk. 2, og det står ved tallet.
• Skønner: 80 % salgbart areal og en gennemsnitsbolig på 85 m². Begge er markeret som skøn i panelet.
• Regner ikke boliger, hvor planen ikke tillader boliger, og ikke projektøkonomi, hvor ingen plan dækker grunden — et tal dér ville ligne et projekt, der ikke findes.
• Kender ikke kommunens krav til boligstørrelser og parkering. Dem skal du læse i planerne og regne ind selv.

Tjekliste

• Står bebyggelsesprocenten i lokalplanen — og gælder den grunden eller hele delområdet?
• Er procenten en udnyttelsesgrad fra en ældre byplanvedtægt?
• Hvor meget etageareal står der allerede ifølge BBR?
• Hvor står højden: i lokalplanen eller kun i kommuneplanrammen?
• Kan fodaftrykket ligge i byggefeltet med plads til friareal og parkering?
• Har kommunen krav til boligstørrelser, som hæver gennemsnittet?

• Bygningsreglementet BR18 §§ 166, 170, 176 og kapitel 23 (§§ 453–455) — bekendtgørelse om bygningsreglement 2018 på retsinformation.dk
• Planloven § 15, stk. 2, nr. 7 — lov om planlægning på retsinformation.dk
• Københavns Kommune, Kommuneplan 2024 — bestemmelser om boligstørrelser, kp24.kk.dk
• Plandata.dk (lokalplaner og kommuneplanrammer) og Bygnings- og Boligregistret (BBR) — data for eksemplet, hentet 4. oktober 2026