Den korte version: byggeretten giver dig 2 etager og 8,50 m. Det skrå højdegrænseplan på 1,40 × afstanden til skel, som de fleste kender, gælder kun enfamiliehuse og dobbelthuse — ikke etageboliger. Skal du højere op med et boligprojekt, er du uden for byggeretten, og så afgør kommunen sagen ved en helhedsvurdering.
Hvad byggeretten er
Byggeretten er altså ikke en tilladelse, men en grænse for kommunens skøn. Holder projektet sig inden for §§ 170-186, kan kommunen ikke sige nej med henvisning til omfanget. Gør det ikke, er projektet ikke forbudt — det flytter bare afgørelsen over i et skøn.
Den fejl, de fleste beregninger laver
Slår man op, hvor højt der må bygges, støder man hurtigt på reglen om det skrå højdegrænseplan: højden må højst være 1,40 × den vandrette afstand til naboskel, og der skal være mindst 2,50 m til skel. Det er § 177. Men læs, hvem paragraffen handler om:
Paragraffen er afgrænset til tre bygningstyper, og etageboligbebyggelse er ikke en af dem. Regner man et boligprojekt på det skrå højdegrænseplan, bruger man en regel uden for dens anvendelsesområde — og resultatet bliver typisk højere end det, man rent faktisk har krav på.
Hvad der så gælder
Det er hele byggeretten på højden, når lokalplanen ikke siger noget. Til gengæld er bebyggelsesprocenten for etageboliger generøs:
| Bebyggelsestype | Bebyggelsesprocent |
|---|---|
| Etageboligbebyggelse | 60 % |
| Helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse (tæt/lav) | 40 % |
| Fritliggende en- og tofamiliehuse i parcelhusområde | 30 % |
| Sommerhuse | 15 % |
| Anden bebyggelse | 45 % |
BR18 § 170, stk. 2. Bebyggelsesprocenten er etagearealets procentvise andel af grundens areal (§ 170, stk. 1) — altså ikke bebygget areal.
Her opstår en modsætning, som er værd at lægge mærke til: 60 % bebyggelsesprocent kan man i praksis ikke udnytte på 2 etager uden at dække over halvdelen af grunden. Et etageboligprojekt af nogen størrelse er derfor næsten altid uden for byggeretten på højden — og det er meningen. Lovgiver har lagt afgørelsen hos kommunen.
Helhedsvurderingen
Helhedsvurderingen er en forvaltningsafgørelse. Den kan ikke regnes ud, og ingen beregner — heller ikke vores — kan fortælle dig resultatet. Det, en beregning kan, er at vise hvor langt fra byggeretten projektet ligger, for det er den samtale, man skal have med kommunen.
Hvad det betyder for en grundhandel
- Siger lokalplanen højde eller etageantal, gælder planen. Så er spørgsmålet afklaret, og § 176 er uden betydning for den matrikel.
- Tier planen, er byggeretten 2 etager. Alt derover er en forhandling, og forhandlinger tager tid — den tid hører med i tidsplanen og i prisen på grunden.
- Et byggefelt i lokalplanen binder uanset bebyggelsesprocenten. Planen tegner, hvor der må bygges; resten af matriklen er ubebyggelig, selv om procenten ikke er opbrugt.
Se byggeretten for en konkret matrikel
Klik på grunden i kortet og se bebyggelsesprocent, maksimalt etageareal, byggefelt og hvad der allerede står på matriklen ifølge BBR — og hvad der gælder, hvis lokalplanen tier.
Åbn devcheck-kortet →- Bygningsreglementet BR18, kapitel 8 (Byggeret og helhedsvurdering), §§ 166-195 — bygningsreglementet.dk
- Bygningsreglementet BR18, kapitel 23 (Beregningsregler), §§ 453-458