Krav om almene boliger i lokalplanen

Planloven regulerer som hovedregel, hvad der må bygges — ikke hvem der ejer eller bor i det. En lokalplan kan bestemme anvendelse, højde og bebyggelsesprocent, men ikke at boligerne skal være ejerboliger eller lejeboliger. Siden 2015 er der én undtagelse:

Bestemmelsen kom ind med lov nr. 221 af 3. marts 2015 (Blandet boligsammensætning). Formålet står nu i lovens § 1, stk. 2, nr. 7: at fremme alsidighed i boligsammensætningen gennem planlægning for almene boliger i byerne. For en projektudvikler betyder det, at en del af byggeretten kan være bundet til en bestemt køber — et alment boligselskab — og til den pris, det kan betale.

Kun i nye boligområder

Kravet kan ikke lægges ned over eksisterende boligkvarterer. Plan- og Landdistriktsstyrelsen skriver, at „nyt boligområde" skal forstås bredt, men at muligheden hverken kan bruges i et område, der faktisk anvendes til boligformål, eller i et område, der er udlagt til boligformål i en byggeretsgivende lokalplan. Lovbemærkningerne nævner de typiske tilfælde: bynære arealer i landzone, der overføres til byzone, og nedslidte erhvervsområder eller arealer til offentlige formål, der omdannes til boliger. Det gælder også erhvervsdelen af en lokalplan for blandet bolig og erhverv — men ikke de dele, hvor der allerede lovligt står eller er planlagt boliger.

Det gør kravet mest relevant netop dér, hvor mange udviklingsprojekter ligger: omdannelse af erhvervsgrunde til boliger. Køber du et tidligere erhvervsareal med henblik på en ny boliglokalplan, skal du regne med, at spørgsmålet kommer op.

Kommuneplanen skal have banet vejen

Kommunen kan ikke stille kravet direkte i lokalplanen. Først skal kommuneplanen indeholde retningslinjer for beliggenheden af områder til almene boliger (§ 11 a, stk. 1, nr. 2) og rammer for lokalplanlægningen, der åbner for det (§ 11 b, stk. 1, nr. 1). Rammebestemmelsen gælder udtrykkeligt kun „i områder, der ikke anvendes til eller er lokalplanlagt til boligformål".

Det giver et tidligt signal: står der i kommuneplanens rammer for området, at der kan stilles krav om almene boliger, kan du regne med det i lokalplanen. Står der ingenting, kræver det et kommuneplantillæg først.

Hvad der tæller som boligmassen

Loven definerer ikke „boligmassen". Efter lovbemærkningerne og Plan- og Landdistriktsstyrelsen kan den opgøres enten som antal boligenheder eller som etageareal. Andelen gælder det samlede lokalplanområde, og lokalplanen skal derfor tage stilling til, hvor stor den samlede boligmasse kan blive — typisk gennem bestemmelser om bebyggelsens omfang.

Forskellen er ikke kun teknisk. Regnes der i antal boliger, og er de almene boliger mindre end markedsboligerne, fylder 25 % af boligerne mindre end 25 % af etagearealet — og omvendt. Læs derfor præcis, hvilken enhed lokalplanen bruger.

Hvor i området de almene boliger skal ligge, forhandles typisk mellem kommune, grundejere og udviklere. Lovbemærkningerne sammenligner det med forhandlingerne om fællesanlæg som veje, stier og parkering, hvor der bagefter sker en økonomisk udligning mellem grundejerne.

Intet tvangssalg — men en overtagelsesret

Lokalplanen kan ikke tvinge ejeren til at sælge, og en lovlig eksisterende anvendelse kan fortsætte, også efter et salg af grunden. Det er først, når projektet skal realiseres, at kravet bider.

Til gengæld har ejeren en sikkerhedsventil. Hvis kommunen ikke giver tilsagn om støtte, eller der ikke er et alment boligselskab, der vil købe, kan ejeren stå med et areal, der hverken kan sælges alment eller bebygges på anden måde. Derfor gælder overtagelsesreglerne for arealer til offentlige formål også her:

Ejeren kan altså forlange ejendommen — eller den reserverede del — overtaget af kommunen mod erstatning, men kun hvis arealet ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i forhold til de omliggende ejendomme (§ 48, stk. 3). Om kravet er berettiget, afgør taksationsmyndighederne (§ 50). Det er en nødbremse, ikke en forretningsmodel.

Hvad kravet gør ved projektøkonomien

Almene boliger opføres af en almen boligorganisation med offentlig støtte, og den samlede anskaffelsessum — inklusive grunden — må ikke overstige et maksimumsbeløb, som ministeren fastsætter (almenboligloven § 115, stk. 10). I 18 kommuner med særlig høje boligpriser, bl.a. København, Frederiksberg og Aarhus, kan kommunalbestyrelsen i årene 2026–2035 godkende en anskaffelsessum, der overstiger maksimumsbeløbet med op til 10 % (§ 115, stk. 12 og 13, indsat med virkning fra 4. september 2026). Den del af grunden, der skal sælges til almene boliger, kan derfor kun indbringe det, der er plads til inden for rammen — ikke det, en privat køber ville betale for samme etagemeter.

Hvor stor forskellen er, afhænger af maksimumsbeløbet i den pågældende kommune, af byggeomkostningerne og af markedsprisen for de øvrige boliger. Vi angiver ikke et generelt tal, for det findes ikke. Regn i stedet grunden to gange i beregneren for residualværdi: én gang for markedsdelen og én gang for den almene del med den pris, et boligselskab kan betale. Grundens samlede bæreevne er summen, vægtet med andelene.

Hvor grundudgiften ikke kan rummes inden for maksimumsbeløbet, findes der grundkøbslån. Landsbyggefonden kan i årene 2022–2031 give tilsagn inden for en samlet ramme på 1.778 mio. kr., forudsat at kommunen yder 28 % af lånet (almenboligloven § 119 a, stk. 1 og 2). Men lånet kan kun gives til almene boliger ud over den andel, lokalplanen kræver (§ 119 a, stk. 3, 4 og 8). Det kan altså ikke bruges til at løfte grundprisen for netop de almene boliger, som lokalplanen har gjort obligatoriske.

Hvilke kommuner bruger det?

Der findes ingen samlet opgørelse. To eksempler fra kommunernes egne dokumenter:

• København — Kommuneplan 2024 skriver, at kommunen i byudviklingsområderne stiller krav om, at almene boliger skal udgøre mindst 25 procent af nye boliger, og at kommunen efter aftale med staten går i dialog med grundejere, bl.a. By & Havn, om op til 40 procent almene boliger i byudviklingsområderne via grundkøbslån. Kommuneplanen nævner samtidig, at kommunen ønsker at bruge muligheden ved ny boligudvikling i den eksisterende by.
• Aarhus — Kommuneplan 2017 fik en retningslinje om, at det ved lokalplanlægning skal vurderes, om der skal stilles krav om op til 25 % almene boliger, og byrådet vedtog 17. august 2022 et administrationsgrundlag, hvorefter der ved lokalplanlægning for nye boligområder som udgangspunkt stilles krav om 25 % almene familie- og ungdomsboliger. Retningslinjen er videreført i Kommuneplan 2025, vedtaget 17. december 2025 (retningslinje 2.1.6).

Andre kommuner kan have tilsvarende retningslinjer. Det afgørende er ikke en liste, men kommuneplanrammen og lokalplanen for netop den grund, du ser på.

Kun almene — ikke ejer- eller andelsboliger

Muligheden er snæver. Kommunen kan ikke i en lokalplan kræve en andel ejer- eller andelsboliger, og Københavns Kommuneplan 2024 skriver selv, at kommunen ikke har mulighed for at regulere andre ejerformer end almene boliger. Et beslutningsforslag om at give kommunerne den mulighed (B 155, fremsat 28. februar 2025) blev forkastet i Folketinget 3. juni 2025.

Tjekliste før du byder på grunden

• Er området i dag udlagt til boliger i en byggeretsgivende lokalplan? Så kan kravet ikke stilles i en ny plan for samme område.
• Åbner kommuneplanens ramme for krav om almene boliger?
• Hvis der allerede er en lokalplan med kravet: regnes andelen i antal boliger eller i etageareal, og hvor er de almene boliger placeret?
• Er der et alment boligselskab og et kommunalt tilsagn i sigte — eller risikerer arealet at stå ubrugt?
• Er grundprisen regnet med den pris, den almene del faktisk kan indbringe?

• Planloven § 1, stk. 2, nr. 7, § 11 a, stk. 1, nr. 2, § 11 b, stk. 1, nr. 1, § 15, stk. 2, nr. 11, §§ 48 og 50 — LBK nr. 572 af 29/05/2024
• Lov nr. 221 af 3. marts 2015 (Blandet boligsammensætning) — retsinformation.dk; lovforslag og bemærkninger: L 89, 2014-15
• Almenboligloven § 115, stk. 10, 12 og 13, og § 119 a — LBK nr. 207 af 25/01/2026, som ændret ved lov nr. 724 af 1. september 2026
• Plan- og Landdistriktsstyrelsen — boliger og almene boliger i planlægningen, plst.dk
• Københavns Kommuneplan 2024, kapitel 3 (Boliger og sammenhængende by) — kp24.kk.dk
• Aarhus Kommune, forslag til tillæg nr. 147 til Kommuneplan 2017 (almene boliger, generelle rammer) — deltag.aarhus.dk; Aarhus Kommuneplan 2025, retningslinje 2.1.6 — plandata.dk
• Beslutningsforslag B 155 (2024-25) om ejer- og andelsboliger i lokalplaner — retsinformation.dk