| Post | Beløb (kr.) |
|---|---|
| Salgsværdi ekskl. moms | 80.000.000 |
| − Salgsomkostninger | 1.600.000 |
| − Byggeomkostninger | 48.000.000 |
| − Bløde omkostninger | 7.200.000 |
| − Øvrige omkostninger | 0 |
| − Renter af byggelånet | 2.760.000 |
| − Avance | 12.000.000 |
| = Til rådighed for grunden inkl. købsomkostninger og renter | 8.440.000 |
| − Købsomkostninger og renter af grundkøbet | 937.778 |
| = Maks. grundpris | 7.502.222 |
Sådan virker residualmetoden
En byggegrund har ingen værdi i sig selv for en udvikler — den har værdi gennem det projekt, der kan bygges på den. Residualmetoden tager derfor udgangspunkt i det færdige projekt og trækker alt det fra, der skal betales for at nå dertil:
Det, der er tilbage, er ikke grundens pris, men dens loft: det højeste beløb, du kan betale, før projektet giver mindre end den avance, du har sat som krav. Betaler du mere, betaler du af din egen fortjeneste.
Tre ting, der ofte går galt
Moms i salgsprisen
En ny ejerbolig sælges med moms. En salgspris på 50.000 kr. pr. m² er for projektet 40.000 kr. pr. m², fordi 25 % af de 40.000 skal afregnes. Regner man med prisen inkl. moms, bliver salgsværdien 25 % for høj — og hele forskellen lander på grunden. Til gengæld kan momsen på grundkøb og byggeri normalt fradrages, når der bygges til salg, og derfor indtastes omkostningerne uden moms. Bygger du til udlejning, er det omvendt: udlejning af boliger er momsfritaget, momsen på omkostningerne bliver en udgift, og så skal omkostningerne indtastes inkl. moms. Baggrunden står i artiklen om moms på byggegrunde.
Etageareal og salgbart areal er to tal
Byggeriet betales pr. m² etageareal, men der sælges kun boligareal. Trapper, elevatorer, skakte, ydervægge og fælles arealer koster at bygge og giver ingen indtægt. Forskellen afhænger af projektet — antallet af boliger pr. opgang, svalegang eller ej, boligstørrelser — og skal derfor komme fra en skitse, ikke fra en fast procent. Hvor meget etageareal grunden overhovedet giver, kan du regne i beregneren for bebyggelsesprocent.
Grunden skal forrentes længst
Byggeomkostningerne trækkes gradvist over byggeperioden, så i gennemsnit er kun omkring halvdelen lånt ad gangen. Grunden er derimod betalt fra dag ét og står i projektet gennem planlægning, byggeri og salg. Beregneren regner derfor renter af grunden i hele perioden fra køb til salg og løser regnestykket, så renterne af grunden er indregnet i den pris, der vises. Det er en forenkling: der regnes simpel rente, og salgsindtægter før byggeriet er færdigt (forsalg) er ikke med.
Følsomheden er det vigtigste tal
Residualen er det, der er tilbage, og derfor bevæger den sig langt mere end de tal, den er regnet af. Falder salgsprisen 5 %, falder byggeomkostningerne ikke — hele udsvinget lander på grunden. I eksemplet ovenfor betyder 5 % lavere salgspris, at den maksimale grundpris falder med 39 %. Beregneren viser det samme for dine egne tal under resultatet.
Brug det aktivt: regn grundprisen med en forsigtig salgspris, og se, hvor langt prisen kan falde, før avancen er væk. Den afstand er projektets sikkerhedsmargin.
Hvad planen gør ved regnestykket
Salgsværdien følger af etagearealet, og etagearealet er det, lokalplanen tillader. Alt, hvad planen begrænser — bebyggelsesprocent, etageantal, byggefelt, parkeringskrav eller en andel almene boliger — flytter residualen, før der er tegnet en streg. Kan byggeretten ikke udnyttes fuldt ud, falder grundens bæreevne tilsvarende; se restrummeligheden, hvis der allerede står bebyggelse på grunden.
Se byggeretten på den konkrete matrikel
Lokalplanens bestemmelser, eksisterende bebyggelse fra BBR og en projektøkonomi bygget oven på dem.
Åbn devcheck-kortet →- Momsloven § 13, stk. 1, nr. 8 og 9, § 33, § 37 og § 51 — LBK nr. 209 af 27/02/2024
- BR18 § 455 (beregning af etageareal) — bekendtgørelse om bygningsreglement 2018