Grundpris pr. etagemeter

Hvorfor etagemeter og ikke kvadratmeter grund

To grunde på hver 2.000 m² til samme pris er ikke samme handel, hvis den ene har bebyggelsesprocent 60 og den anden 120. Den første giver 1.200 m² etageareal, den anden 2.400 m². Pr. m² grund koster de det samme — pr. etagemeter koster den første det dobbelte. Det er den byggeret, du betaler for, fordi det er den, der kan sælges eller lejes ud bagefter.

Derfor er kroner pr. etagemeter det tal, man i praksis sammenligner byggegrunde på. Det er ikke et lovbestemt begreb, men en omregning: grundudgift divideret med det etageareal, grunden giver ret til.

Hvad der tæller som etageareal

Samme paragraf holder en række arealer uden for etagearealet. Det gælder blandt andet den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen, åbne altaner, åbne tagterrasser og affaldsrum i terrænniveau (§ 455, stk. 3). I udnyttelige tagetager tæller kun det areal, der ligger inden for tagfladen i en højde af 1,50 m over gulvet (stk. 5).

Det har to konsekvenser for sammenligningen. En parkeringskælder under terræn er typisk ikke en del af de etagemeter, prisen fordeles på — den er en omkostning oven i. Og en tagetage med lav skråvæg giver færre etagemeter, end tegningen ser ud til.

Procenten er et loft, ikke et løfte

Bebyggelsesprocenten er lokalplanens maksimum. Byggefelt, højdegrænse og antal etager kan i praksis gøre det umuligt at nå den. En grund, hvor byggefeltet kun rummer 80 % af den tilladte byggeret, er i realiteten en fjerdedel dyrere pr. etagemeter, end beregningen ovenfor viser. Tjek derfor procenten mod restrummeligheden og mod lokalplanens øvrige bestemmelser, før tallet bruges.

Findes der ingen lokalplan med en bebyggelsesprocent, er udgangspunktet bygningsreglementets byggeret — for etageboligbebyggelse 60 procent efter BR18 § 170, stk. 2. Byggeretten for etageboliger rækker kun til to etager og 8,50 m; alt derover afgøres i en helhedsvurdering.

Momsen flytter tallet med en fjerdedel

Salg af en ubebygget byggegrund er momspligtigt, når sælger handler som afgiftspligtig person. Salg af en grund, hvor der står en bygning på leveringstidspunktet, er som udgangspunkt fritaget — også selv om bygningen skal rives ned.

Om momsen er en omkostning, afhænger af, hvad der bygges. Nye boliger til salg er momspligtige, og momsen på grundkøbet kan normalt fradrages. Boliger til udlejning er momsfritagne, og udlejning til boligformål kan ikke frivilligt momsregistreres — her bliver de 25 % en del af grundudgiften. Beregneren viser begge dele; baggrunden står i artiklen om moms på byggegrunde.

Hvad der ikke er med

Beregneren omregner grundudgiften. Tilslutningsbidrag, byggemodning, håndtering af forurenet jord og afgifter ved tinglysning er ikke med. De hører til projektet, men de skalerer ikke med etagearealet på samme måde og skal derfor regnes for sig — se for eksempel tilslutningsbidraget, der betales pr. bolig.

• BR18 § 455 (beregning af etageareal) og § 170, stk. 2 — bekendtgørelse om bygningsreglement 2018
• Momsloven § 13, stk. 1, nr. 8 og 9, § 37 og § 51 — LBK nr. 209 af 27/02/2024