For en projektudvikler er momsen på grundkøbet enten en ren likviditetspost, der kommer retur, eller 25 % oven i grundprisen. Hvilken af delene afhænger af to spørgsmål: sælges grunden overhovedet med moms, og kan projektet fradrage den?
Hovedreglen og de to undtagelser
Satsen er den almindelige: 25 % af vederlaget (§ 33). Og momsloven omfatter kun afgiftspligtige personer. En privatperson, der sælger sin egen grund, skal som udgangspunkt ikke opkræve moms — men Skattestyrelsens vejledning nævner sager, hvor en privat ejer, der har udstykket og byggemodnet et areal og solgt grundene, blev anset for at drive økonomisk virksomhed. Her afgør omfanget af aktiviteten, ikke hvem ejeren er.
Hvad er en byggegrund?
Definitionen har to led, og begge skal være opfyldt. Arealet skal være ubebygget, og planlægningen skal muliggøre bebyggelse. En grund i byzone med en lokalplan for boliger er det klare eksempel. Om et areal i landzone eller et rammeområde uden lokalplan er en byggegrund, afhænger af, hvad planerne og eventuelle tilladelser faktisk giver mulighed for på leveringstidspunktet — det er en konkret vurdering, og vejledningen har afgørelser, der er faldet til begge sider.
Bygningen, der skal rives ned
Det er her, de fleste overraskes. Køber man en grund med et gammelt lagerhus for at rive det ned og bygge boliger, er det intuitivt en byggegrund, man køber. Momsretligt er det det ikke:
Vurderingen sker ud fra objektive kriterier — hvad der står på grunden, når den leveres — ikke ud fra, hvad parterne har aftalt at gøre bagefter. Men det virker også den anden vej: har sælger allerede påbegyndt nedrivningen før leveringen, kan leveringen være en momspligtig byggegrund.
En særlig variant er særskilt levering af en bebygget grund: grunden sælges, men bygningerne på den gør ikke. Det er efter vejledningen som hovedregel altid momspligtigt.
Kan momsen fradrages?
Fradrag for købsmoms forudsætter, at indkøbet bruges til leverancer, der ikke er fritaget efter § 13 (§ 37). Det deler boligprojekter i to:
| Projekt | Momsen på grund og byggeri |
|---|---|
| Nye boliger til salg | Salget af en ny bygning er momspligtigt (§ 13, stk. 1, nr. 9, litra a). Momsen på grundkøb og byggeri kan derfor normalt fradrages — den er en likviditetspost, ikke en omkostning. Til gengæld skal køberne af boligerne betale 25 % moms af salgsprisen. |
| Boliger til udlejning | Udlejning af fast ejendom er fritaget (§ 13, stk. 1, nr. 8), og den frivillige registrering for udlejning „kan ikke omfatte udlejning til boligformål" (§ 51). Momsen på grund og byggeri kan derfor ikke fradrages og bliver en del af anlægsudgiften. |
Det er grunden til, at samme byggegrund kan være 25 % dyrere for en investor, der vil udleje, end for en developer, der vil sælge. Beregneren for grundpris pr. etagemeter viser begge situationer.
Hvornår er en bygning „ny"?
Det betyder noget ved salget af de færdige boliger. Efter momsbekendtgørelsens § 54, stk. 2, er en bygning ny inden første indflytning, og ved første levering efter indflytning, hvis leveringen sker mindre end 5 år efter bygningens færdiggørelse. En bygning, der er ombygget i væsentligt omfang, kan også være ny (§ 55).
For et projekt, der bygger for at sælge, er det derfor kun den første handel med hver bolig, der bærer moms. Det har en praktisk konsekvens for, hvordan salgspriser skal læses: realiserede priser for ældre boliger indeholder ingen moms, og der kan ikke trækkes moms fra et tal, der aldrig har indeholdt den.
Tjekliste før købsaftalen
- Står der en bygning på grunden på overtagelsesdagen — og hvem river den ned?
- Er sælger momsregistreret, eller driver sælger en aktivitet, der kan gøre salget momspligtigt?
- Er arealet efter planlægningen udlagt til bebyggelse på leveringstidspunktet — eller først efter en lokalplan, der ikke er vedtaget?
- Skal projektet sælges eller udlejes? Det afgør, om momsen kommer retur.
- Er det aftalt i købsaftalen, hvem der bærer risikoen, hvis Skattestyrelsen senere vurderer momsen anderledes?
Se grunden, før momsen skal afklares
Lokalplan, zone, eksisterende bebyggelse fra BBR og en projektøkonomi, der regner moms af salgsprisen for nye boliger — på den matrikel, du overvejer.
Åbn devcheck-kortet →- Momsloven §§ 13, 33, 37 og 51 — LBK nr. 209 af 27/02/2024
- Momsbekendtgørelsen §§ 54-56 (definitionerne af bygning, ny bygning og byggegrund)
- Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning 2026-2, afsnit D.A.5.9.5 — momspligt ved levering af byggegrunde
- EU-Domstolens dom af 4. september 2019 i sag C-71/18, KPC Herning