Mange byggegrunde ligger uden for enhver lokalplan. Slår man dem op på Plandata, står der kun kommuneplanens ramme: en anvendelse, en bebyggelsesprocent, et etageantal og en højde. Tallene ligner en lokalplans, og det er fristende at regne på dem som en byggeret. Det er de ikke — og forskellen er typisk et års planarbejde.
Hvad en kommuneplanramme er
Kommuneplanen består af en hovedstruktur, retningslinjer og „rammer for lokalplanernes indhold for de enkelte dele af kommunen" (planlovens § 11, stk. 2, nr. 3). Rammerne fastsættes blandt andet for fordelingen af bebyggelsen efter art og anvendelse, bebyggelsesforhold og rækkefølgen for byudvikling (§ 11 b, stk. 1, nr. 1, 3 og 13), og de områder, de gælder for, skal vises på kort (§ 11, stk. 3).
Ordet er præcist: det er rammer for lokalplanernes indhold. Rammen er skrevet til kommunen selv, som opskrift på de lokalplaner, den vil lave. Den er ikke skrevet til dig som en tilladelse.
Hvad rammen kan — og hvad den ikke kan
Den kan bruges til at sige nej
Forbud kan ikke nedlægges, hvor området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt, eller hvor det er udlagt til offentligt formål (§ 12, stk. 3, 2. pkt.). Uden lokalplan er det altså rammen, der sætter grænsen for, hvad kommunen skal finde sig i.
Den er loftet for den næste lokalplan
En lokalplan må ikke stride mod kommuneplanen (§ 13, stk. 1, nr. 1). Rammens bebyggelsesprocent og højde er derfor det mest, en ny lokalplan kan give, uden at kommuneplanen ændres samtidig. Vil man over, kræver det et kommuneplantillæg — og det vedtages typisk sammen med lokalplanen. Lokalplan 602 Kulbanevej Øst i Valby blev vedtaget 4. marts 2021 sammen med tillæg nr. 6 til Kommuneplan 2019, som ændrede rammen til en bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 m.
Den forpligter kommunen
Kommunalbestyrelsen „skal virke for kommuneplanens gennemførelse" (§ 12, stk. 1). Ligger dit projekt inden for rammen og kræver det en lokalplan, skal kommunen snarest udarbejde et forslag og fremme sagen mest muligt — og den kan forlange, at du hjælper med at udarbejde planen (§ 13, stk. 3).
Den giver ingen byggeret
Kapitel 8 er byggeretten i bygningsreglementet. Den viger for en lokalplan, en byplanvedtægt og en reguleringsplan — kommuneplanen står ikke på listen. Uden lokalplan gælder derfor bygningsreglementets byggeret, uanset hvad rammen siger.
Hvad der gælder på grunden uden lokalplan
- Bebyggelsesprocent: kommunen kan ikke nægte 60 % for etageboligbebyggelse (BR18 § 170, stk. 2, nr. 1) — men etageboligbyggeri i et område, der ikke er udlagt hertil, falder under nr. 5 med 45 %.
- Etager og højde: kommunen kan ikke nægte et byggeri på højst 2 etager, hvor ingen del af ydervægge eller tag er hævet mere end 8,50 m over terræn (§ 176).
- Alt derover fastlægges ved en helhedsvurdering (§ 169 og § 187).
I helhedsvurderingen skal bebyggelsens samlede omfang „svare til det sædvanlige i karreen, kvarteret eller til det, der tilstræbes i området" (BR18 § 188, nr. 1). Det, der tilstræbes, står typisk netop i rammen — så rammen kan godt komme til at spille en rolle i vurderingen. Men det er kommunens vurdering, ikke din ret. Hvordan den foregår, står i byggeret eller helhedsvurdering.
Hvornår kræver projektet en lokalplan?
„Større" er ikke defineret i loven. Vejledningen om lokalplanlægning siger, at der „først og fremmest" skal lægges vægt på, „om projektet fremkalder væsentlige ændringer i det bestående miljø", og at kriteriet rummer en vis elasticitet efter områdets størrelse og karakter. Den nævner også eksemplerne direkte: etablering af et nyt boligområde og „opførelse af højhuse eller større etageboligbebyggelse" vil typisk udløse lokalplanpligt. Omvendt kan ny bebyggelse, der i omfang og art ikke afviger væsentligt fra det, der allerede står i området, som hovedregel opføres uden lokalplan.
To detaljer, der ofte overses: byggeri i etaper lægges sammen, når lokalplanpligten vurderes, og en større tilbygning eller en væsentligt ændret anvendelse kan udløse pligten på samme måde som nybyggeri. Er der behov for at standse et projekt, mens planen laves, kan kommunen nedlægge et forbud i højst et år (§ 14).
Et eksempel: 4.581 m² i Horsens Midtby
Matrikel 925h, Horsens Bygrunde, ligger i byzone og er ikke omfattet af nogen lokalplan. Det eneste plangrundlag er ramme 10BE01 i Kommuneplan 2025-2037 (vedtaget 28. april 2026), udlagt til blandet bolig og erhverv. Sådan ser grunden ud i devcheck (data hentet 21. oktober 2026):
Læg de to regnestykker ved siden af hinanden:
| Efter rammen | Efter BR18 uden lokalplan | |
|---|---|---|
| Bebyggelsesprocent | 90 % | 60 % (45 %, hvis området ikke er udlagt til etageboliger) |
| Etageareal i alt | 4.123 m² | 2.749 m² (2.061 m²) |
| Etager / højde | 4 etager, 16 m | 2 etager, 8,50 m |
| Hvad det er | Det mest, en lokalplan kan give uden kommuneplantillæg | Det, kommunen ikke kan nægte |
Med 855 m² eksisterende bebyggelse efter BBR er der 3.268 m² ledigt efter rammen og knap 1.900 m² efter byggeretten. Et projekt på fire etager og cirka 30 boliger ligner den slags „større etageboligbebyggelse", vejledningen nævner. Om kommunen kræver en lokalplan, afgør den selv — men det er det sandsynlige udfald, og devcheck regner derfor tidsplanen for grunden med en fase til udarbejdelse af en ny lokalplan.
Hvad devcheck viser — og hvad ikke
- Viser: rammens nummer, anvendelse, bebyggelsesprocent, etageantal, højde og grundlaget for procenten — med kilden ved hvert tal. Er der en lokalplan, kommer tallene fra den, og rammen står nedenunder som „andet reguleringsniveau". Fastsætter lokalplanen ikke et tal, viser panelet rammens med rammen som kilde.
- Regner: etageareal, restrummelighed og et skønnet antal boliger efter rammen — som et udsyn over, hvad en lokalplan højst kan give. Tidsplanen lægger en lokalplanfase ind, når ingen gældende plan fastlægger bebyggelsens omfang.
- Læser ikke: rammens tekst — rækkefølgebestemmelser, særlige bemærkninger og krav, der kun står i kommuneplanens PDF. Linket til dokumentet står i panelet.
- Ved ikke, om kommunen vil lave lokalplanen, eller hvornår. Det er en samtale med kommunen, ikke et opslag.
Ligger grunden i landzone, er spørgsmålet et andet: så skal en lokalplan også overføre arealet til byzone, før der kan bygges etageboliger. Det er gennemgået i landzone eller byzone.
Tjekliste
- Er der en lokalplan eller en byplanvedtægt — eller kun en kommuneplanramme?
- Hvad udlægger rammen området til, og ligger dit projekt inden for det?
- Regnes rammens procent af den enkelte ejendom eller af hele rammeområdet?
- Hvor meget giver BR18 uden lokalplan — og er det nok til projektet?
- Er projektet „større" i forhold til omgivelserne? Så regn med en lokalplan.
- Går projektet ud over rammen? Så kræver det også et kommuneplantillæg.
- Står der rækkefølgebestemmelser i rammens tekst?
Se rammen for din egen grund
Klik på matriklen og se, om den har en lokalplan eller kun en kommuneplanramme — med procent, etager, højde, restrummelighed og tidsplan for netop den grund.
Åbn devcheck-kortet →- Planloven §§ 11, 11 b, 12, 13 og 14 — lov om planlægning på retsinformation.dk
- Bygningsreglementet BR18 §§ 166, 168–170, 176 og 187–188 — bekendtgørelse om bygningsreglement 2018 på retsinformation.dk
- Vejledning om lokalplanlægning (2009), afsnit 1.3.2 om lokalplanpligt og 2.8.3 om bebyggelsens omfang og placering — retsinformation.dk
- Københavns Kommune, lokalplan 602 Kulbanevej Øst og kommuneplantillæg nr. 6 (vedtaget 4. marts 2021) — plandokument på Plandata.dk
- Plandata.dk (kommuneplanramme 10BE01, Horsens Kommune) og Bygnings- og Boligregistret (BBR) — data for eksemplet, hentet 21. oktober 2026