Co lze postavit na pozemku?
Klíčem je funkční plocha v územním plánu (ÚP). Každá pražská parcela spadá do zóny, která určuje přípustné využití, maximální podlažní plochu (HPP) a koeficient zeleně. Správná analýza ÚP je první krok každého development projektu.
Zjistěte development potenciál konkrétní parcely
Zadejte parcelu nebo lokalitu a Devcheck ověří územní plán, HPP, rizika, sítě a ekonomiku projektu.
Vygenerovat report →Jak číst územní plán Prahy
Od 1. 9. 2026 platí Metropolitní plán (MPP), který nahradil územní plán z roku 1999. Ten dělil území na funkční plochy označené kódem — nejčastější pro development OB (čistě obytné), OV (všeobecně obytné), SM nebo SV (smíšené) a VS (výroba a skladování) — a každá měla vymezené přípustné, podmíněně přípustné a nepřípustné využití. Metropolitní plán místo funkčních ploch pracuje se strukturou zástavby a výškovou regulací; kódy ze starého plánu se ale v praxi i v kupních smlouvách používají dál.
Přehled hlavních funkčních ploch
OB – výhradně bydlení, obchod do 300 m², nejpřísnější ochrana. OV – bydlení s doplňkovými funkcemi, obchod do 2 000 m², administrativa. SM – smíšené obytné, bydlení s komerčním přízemím. SV – všeobecně smíšené, polyfunkce bez omezení výměry obchodu. VS – výroba a skladování, bydlení zakázáno. Detailní regulativy každé zóny zobrazuje přehled pražských zón.
Regulativy zástavby: HPP a KPP
HPP (hrubá podlažní plocha) udává maximální podlažní plochu jako násobek plochy pozemku. Příklad: pozemek 1 000 m² × KPP 2,0 = max. 2 000 m² HPP. Z toho se odvozuje ekonomika projektu: počet bytů, GFA a potenciální výnos. KPP je koeficient podlažních ploch z územního plánu Prahy z roku 1999, který 1. 9. 2026 nahradil Metropolitní plán. Pro okamžitý výpočet maximální HPP ze zadané výměry slouží kalkulačka HPP.
Kdy pozemek nelze zastavět
Zastavění není možné v nezastavitelném území (zeleň ZP nebo ZO, zemědělská půda bez změny ÚP), v aktivní záplavové zóně Q5, ochranném pásmu vodního zdroje, CHKO nebo národním parku, ani na pozemku s platnou stavební uzávěrou. Tyto limity zobrazuje devcheck automaticky po kliknutí na parcelu.
Funkční plochy územního plánu Prahy
Lokality v Praze
Související průvodci
Analyzovat parcelu
Devcheck za pár sekund načte regulativy, HPP, cenovou mapu a rizika pro jakýkoli pozemek v Praze.
Vygenerovat report →Časté dotazy
Jak zjistím zónu ÚP pro svou parcelu?
Nejrychleji přes devcheck.cz – klikněte na parcelu v interaktivní mapě a zóna ÚP se zobrazí okamžitě, včetně HPP, KPP a rizik. Alternativně na geoportálu IPR Praha nebo přes WMS vrstvu ČÚZK.
Co je HPP a jak ho spočítám?
HPP (hrubá podlažní plocha) je součin plochy pozemku a koeficientu podlažních ploch stanoveného ÚP. Příklad: pozemek 800 m², KPP 1,5 → max. 1 200 m² HPP. Z toho se odvozuje počet bytů a celková ekonomika projektu.
Mohu na pozemku v zóně VS postavit bytový dům?
Ne. Zóna VS (výroba a skladování) bydlení zakazuje. Výjimkou jsou transformační území, kde zastupitelé schválili změnu ÚP ze VS na SV nebo SM. Tyto změny prověří devcheck nebo portál IPR Praha.
Co je rozdíl mezi zónou OB a OV?
Zóna OB (čistě obytné) je určena výhradně pro bydlení, obchod je omezen na 300 m². Zóna OV (všeobecně obytné) umožňuje bydlení i doplňkové funkce – obchod do 2 000 m², restaurace a administrativu. OV nabízí větší flexibilitu pro smíšené projekty.
Kde najdu platný územní plán Prahy?
Od 1. 9. 2026 platí Metropolitní plán (MPP), který nahradil územní plán z roku 1999. Interaktivní verze je na metropolitniplan.iprpraha.cz. Pro rychlé zjištění zóny, HPP, KPP a rizik pro konkrétní parcelu doporučujeme devcheck.cz, který agreguje všechna data na jednom místě.